Uitleg & toelichting

Rendement-pagina (BAR, NAR, CoC, ROI)

Standaard vastgoedformules om je rendement te kunnen vergelijken met andere beleggingen.

Investering

Bijkomende kosten zijn bv. notaris, overdrachtsbelasting, taxatie, makelaarskosten — alles wat je extra hebt betaald bovenop de aankoopprijs. Latere kapitaaluitgaven (zoals dakvervanging of een nieuwe keuken) worden ook bij je investering opgeteld; zie Capex vs. Opex.

BAR — Bruto Aanvangsrendement

Wat je jaarlijkse huur oplevert vergeleken met je inleg, vóór aftrek van kosten. De standaard vastgoed-yield voor het vergelijken van panden onderling. "Jaarhuur" is hier de laatst bekende maandhuur × 12 — zo blijft BAR een stabiele aanvangsmetric, ook bij tijdelijke leegstand.

Voorbeeld: €810/mnd × 12 = €9.720. Investering €149.160. BAR = 9.720 / 149.160 = 6,52%.

NAR — Netto Aanvangsrendement

Zoals BAR maar na aftrek van structurele jaarlijkse kosten (VVE, WOZ, verzekering, etc.). Realistischer beeld dan BAR. Eenmalige kosten en kapitaaluitgaven (capex) tellen hier niet mee — die zijn per definitie incidenteel respectievelijk een vermogensverschuiving en horen niet in een structurele rendementsmaatstaf.

Voorbeeld: €9.720 jaarhuur − €342 structurele jaaronkosten = €9.378 / €149.160 = 6,29%.

Cash-on-Cash rendement

Werkelijk gemiddeld netto rendement per jaar sinds aankoop. Verwerkt verstreken bezitsduur (fractioneel, met minimum van 1 maand) en alle kosten — ook eenmalige reparaties en vervangingen. Een unit die net 6 maanden in bezit is wordt dus eerlijk geannualiseerd, niet onderschat.

Voor de portefeuille wordt per unit het netto-per-jaar bepaald en gesommeerd, daarna gedeeld door de totale investering. Hierdoor weegt elk pand mee naar zijn werkelijke jaarrendement.

ROI — Return on Investment

Hoeveel procent van je investering je tot nu toe netto hebt teruggehaald. 100% = volledig terugverdiend. Let op: dit is een cumulatieve maatstaf en geen jaarrendement — een ROI van 100% over 10 jaar betekent gemiddeld 7,2% per jaar. Waardestijging van het pand zelf is niet meegenomen; ROI reflecteert alleen huurrendement minus kosten.

Actuele huuropbrengst (jaar)

Aanvullend op BAR/NAR. Sommeert de werkelijk gerealiseerde huur sinds 1 januari, deelt door het aantal verstreken maanden, en schaalt naar 12. Hiermee zie je wat je in werkelijkheid hebt verdiend dit jaar — incl. eventuele leegstand of huurwisselingen. BAR blijft stabiel; deze metric beweegt met je werkelijke realisatie.

Voorbeeld: pand verhuurd voor €810/mnd in januari–februari, leeg in maart–april. YTD = €1.620 over 4 maanden. Actuele huuropbrengst = (1.620 ÷ 4) × 12 = €4.860. Vergeleken met BAR-jaarhuur €9.720 zie je direct de impact van de leegstand.

Portefeuille-waardering (makelaarstabel)

De tabel die taxateurs en banken hanteren voor portefeuille-waardering. Berekent BAR/NAR op de huidige marktwaarde verhuurde staat, niet op je aankoopprijs. Gebruikt voor financieringsgesprekken, herwaarderingen en exit-analyses.

Verschil met de Rendement-pagina

Beide pagina's tonen BAR en NAR, maar in een andere noemer:

• Rendement-pagina, BAR/NAR op aankoopprijs: "wat levert dit pand op t.o.v. wat ik destijds betaalde" (historisch perspectief)
• Waarderings-pagina, BAR/NAR op marktwaarde verhuurde staat: "wat levert dit pand op t.o.v. de huidige verkoopwaarde" (markrendement)

Beide zijn correct. Voor jezelf is de aankoopprijs-versie relevant. Voor taxateurs en banken is de marktwaarde-versie standaard.

BAR HO: Bruto Aanvangsrendement op Huurder Ondertekend

Bruto rendement op basis van wat de huidige huurder daadwerkelijk betaalt.

BAR WWS: Bruto Aanvangsrendement op WWS-huur

Bruto rendement op basis van de maximaal toegestane WWS-huur. Toont het rendementspotentieel als je de huur tot het wettelijke maximum verhoogt. WWS-huur wordt automatisch berekend uit oppervlakte, WOZ en energielabel.

NAR werkelijk vs. NAR makelaar

NAR werkelijk: gebaseerd op je daadwerkelijke onkosten (VVE, OZB, verzekering). Realistischer voor jouw situatie.

NAR makelaar: een vaste assumptie zoals taxateurs hanteren: 5,00% bij courante woningen (≤30 jaar), 4,75% bij minder courant. Beide aannames zijn instelbaar via het Aannames-blok onder de tabel.

Factor

Vermenigvuldigingsfactor: hoeveel keer de jaarhuur is de marktwaarde. Een factor van 14 betekent dat het pand 14× de jaarhuur waard is. Lagere factor = hoger rendement.

Leegwaarde-ratio (LW%)

Verhouding tussen verhuurde en lege waarde. 100% = even waardevol verhuurd als leeg (bijvoorbeeld nieuwbouw waar de huurder zo vertrekt). 80% = pand is verhuurd 20% minder waard dan leeg, typisch voor langlopende contracten waar uitponden moeite kost.

Waarderingsmethode: BAR/NAR vs. Uitpondscenario

De tabel kiest automatisch een methode per pand:

• BAR/NAR (cap-rate methode): waarde via huurinkomsten gedeeld door rendementseis. Standaard voor langdurig verhuurde panden.
• Uitpondscenario: waarde via leegwaarde minus uitpond-aftrek (kosten + tijd om huurder te laten vertrekken). Gebruikt bij binnenkort vrijkomende panden.

Auto-detectie: huurder zonder einddatum of einddatum >12 maanden → BAR/NAR. Anders (geen huurder, of einddatum binnen 12 mnd) → Uitpondscenario. Je kunt dit per unit overschrijven via "Waarderingsmethode" in het Marktwaardering-subblok.

Wat moet je zelf invullen?

Twee velden per unit (bij Investeringsgegevens → Marktwaardering):

• Marktwaarde verhuurde staat: wat het pand verhuurd zou opbrengen. Op te schatten via een makelaar of recente referentietransacties.
• Leegwaarde: wat het pand zonder huurder zou opbrengen. Altijd hoger dan verhuurd.

Vul je niet in? Dan blijven die rijen leeg op de waarderings-pagina; de andere units worden gewoon getoond.

Markthuur-indicatie

Wat kun je realistisch vragen voor deze woning of garagebox? Pandora combineert drie methodes tot één bandbreedte zodat je niet te laag inzet, maar ook niet leegstand riskeert.

Hoe wordt de bandbreedte bepaald?

Apart voor garageboxen

Garageboxen hebben een eigen €/m² tabel en geen energielabel-correctie. De WOZ-vuistregel wordt voor garageboxen niet gebruikt omdat de verhouding huur/WOZ daar fundamenteel anders ligt dan bij woningen.

Belastingaangifte Box 3

Pandora bereidt je box 3-aangifte voor: per pand de juiste WOZ-waarde, leegwaarderatio, hypotheekschuld en jouw aandeel. PDF-export voor je aangifte-dossier.

Box 3 vermogensgrondslag op peildatum

Voor de aangifte over jaar X is de peildatum 1 januari X. Pandora gebruikt die datum om voor elk pand de relevante gegevens te bepalen: actieve huurder, restschuld hypotheek, en welke WOZ-beschikking van toepassing is.

WOZ-peildatum: niet hetzelfde jaar

De WOZ die je in box 3 aangeeft loopt één jaar achter. Voor aangifte over jaar X gebruik je de WOZ-beschikking met peildatum 1-1-(X-1). De gemeente noemt dat "WOZ X". Voorbeeld: aangifte 2025 = WOZ-beschikking 2025 = peildatum 1-1-2024.

Pandora cachet alleen de actuele WOZ. Voor multi-jaar aangifte is daarom WOZ-historie nodig: meerdere peildatums met bijbehorende waardes per unit.

WOZ-historie: handmatig of automatisch

Op de unit-pagina in het Pand-blok zie je de sectie WOZ-historie. Hier kun je:

• Rij toevoegen: handmatige invoer van peildatum + waarde, voor oude WOZ-beschikkingen die je zelf hebt.
• Ophalen uit WOZ-Waardeloket: haalt de complete historie op (vaak 3 tot 11 jaar terug, afhankelijk van het pand).

Op de aangifte-pagina staat ook een batch-knop om voor alle units in één keer de historie te vernieuwen. Bij de aangifte zoekt Pandora automatisch de juiste WOZ-peildatum bij het gekozen aangiftejaar. Geen historie aanwezig? Dan valt Pandora terug op de actuele WOZ met een waarschuwing als de peildatum niet past.

Leegwaarderatio (LWR)

Voor verhuurde woningen met huurbescherming geldt een korting via de leegwaarderatio. De ratio hangt af van de huur/WOZ-verhouding:

• ≤ 1,0% jaarhuur/WOZ → LWR 73%
• 1,0 tot 2,0% → LWR 79%
• 2,0 tot 3,0% → LWR 84%
• 3,0 tot 4,0% → LWR 90%
• 4,0 tot 5,0% → LWR 95%
• > 5,0% → LWR 100%

Bron: art. 17a lid 2 Uitvoeringsbesluit IB 2001. Geldt vanaf 2023.

Wanneer geldt LWR niet?

Pandora past LWR niet toe in de volgende gevallen, dan geldt 100% van de WOZ:

• Garageboxen en niet-woningen: LWR is een woningregeling.
• Leegstand op 1 januari: geen huurder = geen leegwaarderatio.
• All-in huur: kale huur niet bekend, LWR niet toepasbaar.
• Tijdelijke verhuur of niet-marktconforme huur: vink Geen huurbescherming aan op de unit-pagina onder Investeringsgegevens. Bijvoorbeeld bij Leegstandswet-verhuur, vakantieverhuur, of verhuur aan familie tegen niet-marktconforme prijs.

Hypotheekschuld op peildatum

Pandora berekent de restschuld op 1 januari van het aangiftejaar op basis van het gekozen hypotheektype:

• Lineair: vaste maandelijkse aflossing.
• Annuïteit: oplopende aflossing volgens annuïtaire formule.
• Aflossingsvrij: schuld blijft gelijk.

Aandeel eigenaar

Standaard 100%. Bij gezamenlijk bezit (bijvoorbeeld 50/50 met partner) zet je dit op 50. Pandora past het aandeel zowel op WOZ-waarde als op hypotheekschuld toe, zodat je in box 3 alleen jouw deel aangeeft. In te stellen onder Investeringsgegevens → Fiscaal.

Forfaits per jaar

Pandora toont op de aangifte-pagina de forfaitaire rendementen voor het gekozen jaar:

• 2023: bezit 6,17%, schuld 2,57%, heffingsvrij vermogen 57.000 EUR, tarief 32%
• 2024: bezit 6,04%, schuld 2,47%, heffingsvrij vermogen 57.000 EUR, tarief 36%
• 2025: bezit 5,88%, schuld 2,62%, heffingsvrij vermogen 57.684 EUR, tarief 36%

Op je aangifte vul je de WOZ-waarde, jaarhuur en hypotheek per pand in, plus jouw aandeel. De Belastingdienst rekent zelf de forfaits en heffingsvrij vermogen toe op basis van je totale vermogen.

Niet (nog) meegenomen

• Tegenbewijsregeling (Hoge Raad-arrest 2015): wettelijk mag je een lagere taxatiewaarde hanteren als WOZ × LWR meer dan 10% afwijkt van de werkelijke waarde. Niet automatisch, doe je zelf bij de aangifte.
• Niet-zelfstandig deel (kamerverhuur in eigen woning): correctie van -EUR 20.000 op de WOZ. Niet automatisch.
• Werkelijk-rendement-systeem: vanaf 2027/2028 vervangt dit het forfaitaire stelsel. Pandora ondersteunt dit pas zodra de wetgeving definitief is.

Box 3 werkelijk rendement (proef)

Vanaf 2028 wil de wetgever niet meer belasten op een verondersteld rendement, maar op je werkelijke rendement. Pandora rekent nu al mee zodat je weet of het nieuwe stelsel voor jou gunstig uitpakt.

Wat is werkelijk rendement?

Twee componenten samen: het direct rendement (huurinkomsten min aftrekbare kosten en hypotheekrente) en het indirect rendement (waardestijging via WOZ-mutatie tussen 1 januari en 31 december).

Bruto huur

Som van alle ontvangen kale huur in het belastingjaar, gecorrigeerd voor leegstand. Pandora rekent dit per maand uit op basis van de huurder-historie. Was een unit in maart leeg? Dan tellen die dagen niet mee.

Aftrekbare kosten

Onderhoud, verzekering, VVE-bijdrage, gemeentelijke lasten, beheerkosten. Pandora bepaalt per onkostenpost of die aftrekbaar is voor Box 3 werkelijk; je kunt dat handmatig overschrijven naar Ja, Nee of Automatisch in het onkostenformulier. Onkosten met aftrekbaarheid Nee tellen wel mee voor je netto rendement, maar niet voor de Box 3 berekening.

Hypotheekrente

Alleen de rente, niet de aflossing. Pandora rekent dit per hypotheek uit voor het hele belastingjaar.

WOZ-mutatie

WOZ-waarde op 31 december min WOZ-waarde op 1 januari van het belastingjaar. Voor het lopende of toekomstige jaar is de eind-WOZ nog niet bekend en wordt alleen het directe rendement getoond, met een banner dat de jaaropgave nog niet definitief is.

Leegstand-overrides

Als een unit officieel verhuurd was maar een aantal dagen leegstond door bijvoorbeeld een verhuizing of renovatie, kun je dat per jaar handmatig invoeren via de unit-pagina, anchor #leegstand-box3. Pandora gebruikt die override om de bruto huur naar beneden bij te stellen.

PDF-export

Op de proef-pagina staat rechtsboven een PDF-knop die een volledig overzicht print: per unit alle componenten van het werkelijke rendement, plus de totalen. Voor je administratie of een gesprek met de boekhouder.

Capex vs. Opex — wat is het verschil?

Twee fundamenteel verschillende soorten uitgaven aan vastgoed.

Opex (operationele uitgaven)

De lopende kosten om het pand te exploiteren. Voorbeelden: VVE-bijdrage, OZB, opstalverzekering, klein onderhoud, kleine reparaties. Deze worden direct in mindering gebracht op je netto-resultaat.

Capex (kapitaaluitgaven)

Grote uitgaven die de waarde of levensduur van het pand verhogen. Voorbeelden: dakvervanging, nieuwe keuken, badkamerrenovatie, kozijnen, CV-ketel, complete schilderbeurt. Deze worden niet als kost geboekt — ze verhogen de cost basis van het pand. Je investering wordt dus groter.

Waarom maakt dit uit?

Stel: je koopt een woning voor €100.000 (incl. bijkomende kosten). Na 5 jaar vervang je het dak voor €15.000. Cumulatieve netto-opbrengst sinds aankoop: €30.000. Cumulatieve opex: €5.000.

Mijn Pandora gebruikt de tweede benadering — de standaard in Amerikaans vastgoed-accounting. Een dakvervanging vernietigt geen €15.000 aan rendement: het verschuift €15.000 van "cash" naar "vermogen vastgelegd in het pand". Bij verkoop heb je die waarde nog steeds, alleen nu in baksteen in plaats van in geld.

Hoe boek je capex?

Bij het toevoegen of wijzigen van een onkostenpost (op de unit-detailpagina of via Financieel) zie je een vinkje "Kapitaaluitgave". Vink dit aan voor verbouwingen en grote vervangingen. In de tabel verschijnt dan een CAPEX-label naast de omschrijving.

Afschrijving over economische levensduur

Bij het aanvinken van capex verschijnt een extra veld voor de economische levensduur in jaren. Een dak gaat ~25 jaar mee, een keuken ~15 jaar, een CV ~12 jaar. Wanneer je een termijn invult, wordt de capex lineair afgeschreven: jaarafschrijving = bedrag ÷ termijn. Dit reflecteert dat capex óók slijt — een dak van 5 jaar oud is minder waard dan een nieuw dak.

Termijn leeg laten betekent: geen afschrijving. Capex blijft dan permanent in de cost basis. Handig voor bv. fundamentele waarde-toevoegingen (uitbouw, dakkapel) waarvan je inschat dat ze net zo goed meegaan als het pand zelf.

Eigen categorieën toevoegen

De 7 categorieën in het dropdown-lijstje (schilderwerk, CV-ketel, keuken, dak, etc.) zijn standaard-suggesties. Heb je een specifieke categorie die er niet bij staat — bv. VVE-bijdrage groot onderhoud, overheaddeur garagebox, warmtepomp — dan kun je die zelf toevoegen.

• Vink in het kosten-formulier Kapitaaluitgave aan
• Klik onder het termijn-veld op + Eigen categorie toevoegen
• Vul een omschrijving (max 120 tekens) en levensduur (1-50 jaar) in en sla op
• De nieuwe categorie verschijnt direct in alle dropdown-lijsten en wordt voortaan ook bij volgende kosten gesuggereerd

Categorieën zijn per account: andere gebruikers zien jouw eigen categorieën niet, en jij ziet hun categorieën niet. Verwijderen kan momenteel nog niet via de interface — neem contact op als je een categorie wilt opschonen.

Cash view vs. Boekhoudkundig

Op het Rendement-dashboard kun je tussen twee weergaven schakelen (verschijnt zodra je afschrijvende capex hebt):

• Cash view (default): wat heb ik daadwerkelijk in mijn zak? Capex telt niet als kost. Goed voor: cash-flow beslissingen, "ik wil weten wanneer ik break-even ben".
• Boekhoudkundig: wat is mijn werkelijke rendement na slijtage? Capex schrijft af over de termijn, drukt CoC en ROI realistisch. Goed voor: jaarrekening, BV-investeerders, vergelijken van panden zonder vertekening door recente capex.

Hypotheek & hefboomeffect

De meeste vastgoedbeleggers financieren hun aankopen deels met een hypotheek. Dat heeft grote invloed op je werkelijke rendement.

Eigen inleg vs investering

Stel je koopt een woning van €300.000 met €50.000 bijkomende kosten. Totale investering = €350.000. Sluit je daarvoor een hypotheek af van €240.000, dan heb je €110.000 uit eigen zak betaald: dat is je eigen inleg.

Voor de meeste rendement-berekeningen kijk je naar het rendement op je eigen inleg, niet op de totale investering. Dat is wat het hefboomeffect zo krachtig maakt: met €110.000 kun je rendement maken op een woning van €300.000.

De drie hypotheek-types

Wat verandert er aan je rendement?

Hypotheekrente is een werkelijke kost die uit je netto cashflow komt. Aflossing is geen kost: dat geld blijft van jou, maar in de vorm van eigen vermogen in plaats van cash. Je restschuld neemt af, dus je netto vermogen groeit.

Geeft je werkelijke jaarlijks rendement op het geld dat je daadwerkelijk hebt geïnvesteerd. Door de hefboom kan dit veel hoger zijn dan het rendement op de totale investering.

Het netto aanvangsrendement op je eigen inleg in het lopende jaar. Bij een gunstig hypotheekrente-percentage en een goede huurprijs kan dit substantieel hoger uitvallen dan het ongefinancierde NAR.

Herfinancieren

Vrijwel elke vastgoedhypotheek heeft een rentevaste periode (typisch 1 tot 10 jaar) terwijl de looptijd 30 jaar is. Aan het eind van de rentevaste periode wordt de rente herzien. Bij oversluiten of herfinanciering sluit je een nieuwe hypotheek af die de oude vervangt.

In Pandora doe je dat via de knop Herfinancieren op de unit-pagina. De oude hypotheek blijft bewaard in de historie zodat alle rente en aflossingen die je tot dan toe hebt betaald correct meetellen.

Cash uit herfinanciering

Bij herfinanciering kan de nieuwe hoofdsom afwijken van de openstaande restschuld. Het verschil heeft direct effect op je eigen inleg.

De som van alle cash-onttrekkingen bij herfinancieringen wordt afgetrokken. Stop je geld bij, dan is het cash-uit bedrag negatief en wordt je eigen inleg juist hoger.

Vermogensopbouw bij herfinanciering

Aflossing op je hypotheek is "sparen" in steen: het verlaagt je schuld en bouwt eigen vermogen op. Bij herfinanciering met cash-uit haal je dat opgebouwde vermogen weer eruit. De netto vermogensopbouw is dus aflossingen min cash-uit-herfinancieringen.

Disclaimer: een hogere hefboom betekent ook een hoger risico. Bij leegstand of dalende huizenprijzen versterkt de hypotheek je verlies. De cijfers in Pandora houden geen rekening met fiscale aftrekbaarheid van hypotheekrente (verschilt per situatie en box) of boeterente bij voortijdige herfinanciering.

Bezettingsgraad

Hoeveel huur je werkelijk hebt opgehaald sinds aankoop, vergeleken met wat theoretisch mogelijk was als al je units altijd verhuurd waren geweest.

Hoe wordt het berekend?

1. Per maand sinds aankoop kijken we wie er huurde.
2. Was de unit verhuurd? Dan telt de huur die in die maand werd betaald (inclusief eventuele indexaties van die huurder).
3. Stond hij leeg? Dan rekenen we de huurprijs van de meest recente huurder daarvoor, geïndexeerd met het gemiddelde indexatiepercentage van jouw eigen portfolio (of 2% als er nog te weinig indexatie-historie is). Een unit die jaren leegstaat zou immers in werkelijkheid ook hogere huur hebben opgebracht.
4. Was er nog nooit een huurder? Dan rekenen we terug vanaf de huurprijs van de eerste huurder, met dezelfde indexatie.
5. Het verschil tussen die theoretische maximale opbrengst en wat je werkelijk hebt opgehaald, is je leegstandverlies.

Vuistregels

Let op: deze metric kijkt alleen naar leegstand in periodes nadat een unit voor het eerst is verhuurd. Periodes vóór de eerste huurder (bijvoorbeeld renovatie direct na aankoop) tellen mee tegen de huurprijs van de eerste huurder, dus wegen ook mee in het cijfer.

Break-even prognose & vermogensopbouw

De groene lijn op de Rendement-pagina laat zien wanneer je investering terugverdiend is.

De prognose werkt zo:

1. We starten op −€(investering) aan het begin (alles wat je hebt ingelegd).
2. Maand voor maand tellen we de werkelijke netto-opbrengst op (huur − onkosten).
3. Vanaf vandaag prognosticeren we vooruit met vier aanpasbare parameters:
   • Huurindexatie/jaar — jaarlijkse stijging van de huur (default = gemiddelde van je eerdere indexaties)
   • Onkosten/mnd — startpunt voor de structurele maandlasten (VVE, OZB, verzekering)
   • Onkostenindex/jaar — jaarlijkse stijging van die onkosten (default 2%, ongeveer CPI)
   • Leegstand — percentage van de tijd dat je geen huur ontvangt (default 5%, conservatief voor wisselingen tussen huurders)
4. Het moment waarop de lijn €0 raakt = break-even.

Disclaimer: het is een prognose op basis van aannames — geen garantie. Onverwachte gebeurtenissen (grote reparaties, structurele leegstand, marktwijzigingen) verschuiven het break-even moment. Pas de parameters aan om verschillende scenario's te zien.

Beleggingsstrategie-signaal

Een kompas per unit dat in één oogopslag laat zien of een pand op koers ligt of aandacht nodig heeft, met een concrete aanbeveling.

Welke kleur betekent wat?

Waar baseert Pandora de kleur op?

Concrete aanbeveling

Op basis van de gecombineerde signalen geeft Pandora één concrete zin: doorverhuren, indexeren, verduurzamen voor 2029, contract verlengen, of uitponden overwegen. Bij oranje en rood verschijnt ook een Unit bewerken knop om direct actie te nemen.

Kompas op overzicht-tegels

Op de overzichtspagina staat rechtsonder elke unit-tegel een kompas-icoon in dezelfde kleur. Garageboxen en inactieve units krijgen geen icoon. Zo zie je in één scan welke panden aandacht nodig hebben zonder elke unit apart te openen.

Goed verhuurderschap

De Wet goed verhuurderschap (juli 2023) verplicht verhuurders tot een aantal concrete acties. Pandora houdt per unit bij hoe ver je bent.

Vijf checks per unit

Compliance-status als badge

Pandora toont per unit een vlag-icoon op het overzicht. Vijf stadia: alle vijf check vinkjes (groen), één tot vier (oranje, kleurintensiteit oplopend), geen vinkjes (rood). Zo zie je direct welke panden compliance-werk vragen.

Energielabel & 2029-verbod

Vanaf 2029 mogen woningen met label E, F of G niet meer verhuurd worden (uitzonderingen daargelaten). Pandora signaleert risico-panden ruim op tijd.

Automatisch ophalen via EP-Online

Pandora haalt het geregistreerde energielabel automatisch op uit de EP-Online database van RVO bij het invullen van adres en postcode. Geen handmatig zoeken nodig.

Label-iconen op overzicht

Elke unit-tegel toont rechtsonder een energielabel-icoon. Label A, B, C, D in blauw of groen (oké). Label E, F, G in oranje of rood (risico voor 2029-verbod). Label onbekend in blauw (verifieer via EP-Online of laat een nieuw label opmaken).

Verduurzamingsplan per unit

Voor risico-panden noteer je per unit: welke maatregelen ga je nemen (isolatie, glas, warmtepomp), wat is het verwachte budget, en in welk jaar voer je het uit. Pandora gebruikt deze informatie ook in de strategie-aanbeveling: een plan op papier verandert rood naar oranje.

Financieel-pagina

Hoe wordt Opbrengsten per maand berekend?

Voor maand X: zoek alle huurders met ingangsdatum ≤ einde maand X én (geen einddatum óf einddatum ≥ begin maand X). De som van hun huurprijzen = opbrengst voor maand X.

WWS-puntentoets

Het Woningwaarderingsstelsel bepaalt de maximale huur voor sociale huur en middenhuur. Sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) geldt het ook voor middenhuur en moet je als verhuurder kunnen aantonen dat je huur klopt.

Wanneer gebruik je het?

Bij elk nieuw huurcontract voor een woning waarvan je vermoedt dat hij in het sociale of middensegment valt, of als je twijfelt of je huur wettelijk klopt. Voor woningen die duidelijk in de vrije sector zitten (boven de liberalisatiegrens en niet onder middenhuur) is de toets niet verplicht maar wel handig als bewijs.

Wat neemt Pandora mee in de berekening?

WOZ-cap (de 186-puntengrens)

Sinds 2024 geldt: bij woningen die zonder WOZ al boven de 186 punten uitkomen wordt het aandeel van de WOZ-waarde in de puntenscore beperkt tot maximaal 33%. Dit voorkomt dat dure WOZ-waarden in geliberaliseerd gebied de puntentelling de vrije sector in tillen. Pandora past deze cap automatisch toe waar nodig.

Hoe lees je de uitkomst?

Indexatie-regimes & aankondigingsbrieven

Hoe vaak en met hoeveel je de huur mag verhogen hangt af van het type woning. Pandora kent vier regimes en past de juiste regels toe.

De vier regimes

Wanneer worden de maxima bekend?

Het ministerie van Binnenlandse Zaken publiceert de wettelijke maxima voor het volgende jaar meestal eind oktober of begin november. Probeer je in mei een indexatie te plannen voor januari volgend jaar, dan kan Pandora nog geen voorstel berekenen omdat het maximum nog niet bekend is. Je kunt dan handmatig een percentage invullen, of wachten tot november.

Aankondigingsbrieven

Voor elke geplande indexatie kun je een aankondigingsbrief sturen, ofwel als PDF om uit te printen, ofwel direct als e-mail naar de huurder. De brief is regime-bewust:

Hoe verstuur je een brief?

In de tabel Huurverhogingen voor deze unit verschijnt naast elke geplande (toekomstige) indexatie een blauw mail-icoon. Klik daarop, controleer het e-mailadres van de huurder, en kies tussen Verzenden per e-mail of Download PDF. Verzonden brieven worden gearchiveerd zodat je ze later opnieuw kunt downloaden via de paperclip-knop.

Huurverhogingen-pagina

Logboek van alle indexaties die je hebt doorgevoerd.

Tip: indexaties voer je door op de unit-detailpagina via de "Huurprijs verhogen" knop. Dat update tegelijk de huurprijs van de huurder én voegt een record toe aan dit logboek.

Servicekosten-afrekening

Eens per jaar moet je als verhuurder een afrekening servicekosten maken voor je huurders, gebaseerd op de werkelijke kosten van dat jaar. Pandora doet het rekenwerk én de PDF.

Welke kosten tellen mee?

Op de onkosten-pagina geef je per kostenpost aan of die doorberekenbaar is aan de huurder, en zo ja, welk bedrag. Bijvoorbeeld: tuinonderhoud, schoonmaak gemeenschappelijke ruimten, glasverzekering. Pandora telt over het jaar alle doorberekenbare bedragen op per unit.

Per huurder de juiste periode

Als een huurder maar een deel van het jaar in de woning woonde, rekent Pandora pro rata. Drie maanden van twaalf? Dan krijgt deze huurder een kwart van de doorberekenbare kosten op zijn afrekening.

Voorschot vs. werkelijk

Een positief saldo betekent dat de huurder bijbetaalt, een negatief saldo betekent dat jij terugbetaalt. Pandora toont beide bedragen apart op de afrekening zodat de huurder kan zien hoe het is opgebouwd.

PDF + e-mail

Op één klik genereert Pandora een professionele PDF-afrekening met specificatie per kostenpost. Met een tweede klik mail je de afrekening direct naar de huurder. De afrekening blijft bewaard in het document-archief van de unit zodat je later altijd kunt terugzien wat er is gefactureerd.

Gemeentelijke lasten autofill

OZB en rioolheffing zijn elk jaar in elke gemeente weer anders. Pandora houdt de tarieventabel voor je bij en rekent direct uit wat jij betaalt.

OZB-eigenaar

Onroerendezaakbelasting voor eigenaren is een percentage van de WOZ-waarde. Het tarief verschilt per gemeente (typisch tussen 0,07 en 0,15 procent) en wordt jaarlijks vastgesteld. Pandora kent het actuele tarief voor alle Nederlandse gemeenten.

Rioolheffing

Rioolheffing wordt in de meeste gemeenten geheven van de eigenaar (in sommige gemeenten van de gebruiker, of van beide). Het tarief is vaak een vast bedrag per woning, soms gestaffeld naar waterverbruik. Pandora gebruikt de tariefstructuur die in de gemeente van het pand geldt.

Wat met afvalstoffenheffing en waterschapslasten?

Afvalstoffenheffing is een gebruikersbelasting die de huurder zelf betaalt, niet de eigenaar. Pandora rekent die niet mee in de eigenaarslasten. Waterschapslasten (zuiveringsheffing en watersysteemheffing) zitten deels bij eigenaar, deels bij gebruiker. Pandora ondersteunt momenteel alleen het gemeentelijke deel (OZB + rioolheffing); waterschapslasten voer je handmatig in als onkost.

Tarief & facturatie

Wat kost Pandora, en hoe werkt de facturatie?

Je eerste unit is gratis

De eerste unit die je aanmaakt kost nooit iets, hoe lang je Pandora ook gebruikt. Het is geen proefperiode die afloopt. Alle features werken: je kunt je portefeuille importeren, huurders registreren, indexeren en je Box 3-gegevens klaarzetten. Heb je één pand, dan blijft Pandora gratis.

Vanaf je tweede unit

Vanaf de tweede unit betaal je een vast bedrag per unit per maand: €5,00 per garagebox en €15,00 per woning, exclusief BTW. Geen basisbedrag, geen staffel, geen losse modules die je apart moet aanzetten. Alle features zitten erin, ongeacht hoeveel units je hebt.

Incasso via Mollie

Zodra je een tweede unit toevoegt, geef je eenmalig toestemming via iDEAL. Daarna wordt er elke maand automatisch geïncasseerd via Mollie, de Nederlandse betaaldienstverlener. We factureren achteraf, op basis van de units die je die maand actief had. Zet je een unit op inactief, dan telt hij de volgende maand niet meer mee.

Facturen in je account

Op de account-pagina vind je een chronologisch overzicht van alle facturen met PDF-download. Voor je administratie of belastingaangifte.

Stoppen wanneer je wilt

Geen jaarcontract en geen opzegtermijn. Stop je, dan betaal je nog de laatste maand die je gebruikt hebt en daarna wordt er niet meer geïncasseerd. Je gegevens blijven bewaard voor het geval je later terugkomt; bij definitieve verwijdering kun je een data-export aanvragen.

Waar komen de cijfers vandaan?